Jak kupić mieszkanie? 10 niezbędnych porad

Jak kupić mieszkanie – Twoje potrzeby mieszkaniowe

Osoby poszukujące wymarzonych czterech kątów bardzo często zastanawiają się, kiedy jest najlepszy czas na zakup nieruchomości. Ponieważ jest to sprawa niezwykle indywidualna, poszukiwania mieszkania warto rozpocząć od zdefiniowania potrzeb mieszkaniowych. Jak to zrobić? Wystarczy zadać sobie poniższe pytania.

• Dlaczego chcę kupić mieszkanie?
• Wolę lokal od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Jakim metrażem jestem zainteresowany?
• Jak obliczyć metry kwadratowe?
• Ile pokoi powinno mieć moje mieszkanie?
• Czy chcesz przeznaczyć je na wynajem, np. pokoje dla studentów?
• Jaka lokalizacja będzie dla mnie odpowiednia?
• Czy planuję w przyszłości założyć lub powiększyć rodzinę?
• Jaka cena nieruchomości jest dla mnie akceptowalna?
• Czy transakcja będzie wsparta kredytem hipotecznym?

Odpowiadając na powyższe pytania zrozumiesz lepiej, czego potrzebujesz.

Akcesoria do domu i meble firmy Westwing

Rynek pierwotny czy rynek wtórny? Zalety i wady

Jesteś zainteresowany zakupem nowego mieszkania na sprzedaż, czy bierzesz pod uwagę również nieruchomości z rynku wtórnego? Niezależnie od tego, na które rozwiązanie ostatecznie się zdecydujesz, warto odpowiednio wcześniej przeanalizować zalety i wady obu możliwości. W tym rozdziale zrobimy to za Ciebie!

Jak kupić mieszkanie od dewelopera – charakterystyka

Nieruchomości pochodzące z rynku pierwotnego cieszą się sporą popularnością wśród osób zainteresowanych zakupem własnego M. Jest tak między innymi ze względu na bogatą ofertę dostępnych inwestycji, nowoczesne budownictwo, dodatkowe udogodnienia oraz możliwość dowolnej aranżacji lokali.

Mieszkania od dewelopera powstają na nowoczesnych osiedlach, gdzie niemal standardem są windy, garaże podziemne, komórki lokatorskie, a nad bezpieczeństwem mieszkańców czuwa monitoring i ochrona. Takie lokale nie wymagają też większych remontów czy prac budowlanych, dzięki czemu – przynajmniej przez pierwsze lata – generują stosunkowo niskie koszty utrzymania.

Czy mieszkanie od dewelopera jest pozbawione wad? Bynajmniej. Kluczową jest czas oczekiwania na oddanie nieruchomości do użytkowania, a ten – w zależności od wybranej inwestycji – może sięgać od kilku do kilkunastu miesięcy, czasem nawet lat. W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego należy również wziąć pod uwagę dodatkowe koszty związane z wykończeniem lokalu. Niekiedy minusem jest lokalizacja – gęsta zabudowa w centrach większych miast skłania deweloperów do zakupu ziemi na obrzeżach czy peryferiach.

Jak kupić mieszkanie z drugiej ręki – charakterystyka

Mieszkania pochodzące z rynku wtórnego to nieruchomości, których w zdecydowanej większości atutem jest lokalizacja. Dlaczego? Lokale pochodzące z tzw. drugiej ręki dostępne są z reguły w miejscach, w których żaden nowy budynek już nie powstanie. Dodatkową ich zaletą jest rozwinięta infrastruktura miejska z dostępem do placówek edukacyjnych, rekreacyjnych, zdrowotnych, punktów handlowo-usługowych.

Jakie wady mają lokale z rynku wtórnego? Z uwagi na fakt, że kupujący nie będzie ich pierwszym właścicielem, nierzadko wymagają kosztownego remontu. Czasem odświeżyć trzeba będzie również części wspólne budynku, jak klatki schodowe, instalacje czy elewacje. Wówczas każdy mieszkaniec będzie partycypował w kosztach w ramach funduszu remontowego.

Należy także zwrócić uwagę na aranżację mieszkania z rynku wtórnego, które zazwyczaj jest w pełni urządzone, a zmiana wystroju również niesie ze sobą dodatkowe koszty. Dodatkowo wiele budynków sprzed lat nie posiada windy, co wiąże się z tym, że na wyższe kondygnacje trzeba wchodzić na piechotę.

Poszukiwanie mieszkania – etapy

Zdecydowałeś już, czy interesuje Cię nowa nieruchomość, czy mieszkanie z rynku wtórnego? Świetnie – jesteś coraz bliżej wymarzonego M. Przed Tobą pozostaje jednak kolejna kwestia do rozstrzygnięcia: zdecydować się na samodzielne poszukiwanie własnego mieszkania czy skorzystać z porad specjalisty? Jeśli cenisz sobie wygodę i nie masz doświadczenia związanego z zakupem własnego M, warto rozważyć współpracę z profesjonalistą.

Pośrednik nieruchomości to osoba, która pomoże w bezpiecznym i korzystnym przeprowadzeniu całej transakcji, zarówno w przypadku zakupu, najmu, jak i sprzedaży lokalu (też pomóc w takich kwestiach jak odpowiednia prezentacja mieszkania na sprzedaż, czyli home staging). Jeśli mowa o kupnie, pośrednik nieruchomości zadba nie tylko o znalezienie ofert spełniających Twoje kryteria, lecz także o kwestie prawne, formalne oraz negocjację cen. Na pośrednika możesz też liczyć w zakresie:

• monitoringu interesujących Cię ofert,
• przygotowania niezbędnych formalności,
• nadzoru nad zgodnością dokumentów, które będą potrzebne do finalizacji zakupu,
• porównywania cen nieruchomości,
• udzielania merytorycznego wsparcia.

Zanim jednak rozpoczniesz współpracę z biurem, pamiętaj o jego dokładnym sprawdzeniu. Zwróć uwagę na doświadczenie na rynku, rekomendacje i opinie klientów, możliwości rozliczenia współpracy. Sprawdź polisę odpowiedzialności cywilnej i kwoty ubezpieczenia pośredników.

1. Określenie własnych potrzeb

   Pierwszym etapem na drodze do realizacji marzenia o zakupie własnego M jest dokładne określenie własnych potrzeb mieszkaniowych. To krok, który już wykonałeś odpowiadając na pytania zawarte w naszej checkliście. Określenie własnych preferencji jest niezwykle istotne, ponieważ zawęża kolejny etap i tym samym znacznie skraca czas poszukiwań.

2. Badanie zdolności kredytowej

   Gdy już określiłeś własne preferencje, pora na kolejny krok – analizę możliwości finansowych i jeśli to konieczne, badanie zdolności kredytowej. Pracownik banku na podstawie odpowiedniej dokumentacji (dochodu, formy zatrudnienia, comiesięcznych wydatków, liczby osób pozostających na utrzymaniu, historii kredytowej) oszacuje i oceni Twoje możliwości w zakresie zaciągnięcia kredytu. Co warte podkreślenia, możesz dokonać wstępnych wyliczeń samodzielnie – wystarczy skorzystać z bezpłatnych kalkulatorów kredytowych dostępnych w sieci.

3. Analiza ogłoszeń i selekcja ofert

   Nieograniczony dostęp do popularnych portali i serwisów nieruchomościowych, a także nowoczesnych rozwiązań technologicznych powoduje, że selekcję ofert interesujących lokali można przeprowadzić w zaciszu domowym, wprost z wygodnej kanapy. Jeśli jednak skorzystasz ze współpracy z pośrednikiem nieruchomości, agent zrobi to za Ciebie, wybierając najlepszą i najkorzystniejszą ofertę, która spełni Twoje wymagania.

4. Wizyta w mieszkaniu i sprawdzenie lokalu

   W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera istnieje możliwość „obejrzenia” miejsca za pomocą wirtualnego spaceru. Jednak przy nieruchomości z drugiej ręki nie zawsze będzie to możliwe. To właśnie dlatego na tym etapie kluczową rolę odgrywa rozmowa z przedstawicielem inwestora lub biura sprzedaży (rynek pierwotny), czy właścicielem mieszkania i wystawcą oferty (rynek wtórny). Dzięki temu zyskasz dodatkową wiedzę dotyczącą nieruchomości. Będziesz miał również okazję do zadania pytań dotyczących otoczenia inwestycji, infrastruktury miejskiej, udogodnień.

O co warto zapytać dewelopera lub właściciela mieszkania? Skorzystaj z naszej listy.

• Jak wyglądają zrealizowane już inwestycje dewelopera?
• Jakie są zasady rezerwacji mieszkania?
• Na którą stronę skierowane są okna?
• Jaki jest standard części wspólnych inwestycji?
• Jak wygląda okolica budynku?
• Czy dostępne są miejsca postojowe i komórki lokatorskie?
• Jak wysokie są opłaty administracyjne?
• Jaki jest całkowity koszt mieszkania wraz z przynależnościami?

Negocjacje ceny

Zakup mieszkania to inwestycja wymagająca dużych nakładów finansowych, dlatego warto przystąpić do negocjacji cen, zarówno z deweloperem lub jego przedstawicielem, jak i osobą oferującą mieszkanie z rynku wtórnego. Dzięki efektywnym negocjacjom, w Twoim portfelu może zostać nawet kilkanaście tysięcy złotych więcej. To koszt porównywalny m.in. do remontu łazienki czy sypialni, dlatego warto dobrze przygotować się do tego etapu. Jak to zrobić?

W pierwszej kolejności określ cel negocjacji i zadaj sobie pytanie, jakie środki finansowe jesteś w stanie przeznaczyć na zakup własnego M. Jeśli nie dysponujesz pełną kwotą, oceń swoją zdolność kredytową i oszacuj wysokość comiesięcznych rat kredytu. To ważny punkt – deweloperzy nierzadko oferują zniżki klientom zdecydowanym na zakup i posiadającym pewną wiedzę z zakresu finansowania nieruchomości.

Zazwyczaj negocjowanie na rynku wtórnym jest łatwiejsze niż na rynku pierwotnym. Naprzeciwko kupującego zasiada osoba, której również zależy na jak najszybszej i bezproblemowej transakcji. Sprzedający jest przygotowany na ewentualność negocjacji. To właśnie dlatego jeszcze przed pierwszym spotkaniem warto zapytać o pułap do negocjacji ceny. W dalszej kolejności, podczas oglądania mieszkania zwróć uwagę na wszelkie szczegóły, które mogą stanowić argument podczas rozmowy.

Nieco trudniejsze okazuje się negocjowanie z deweloperem. Tutaj może pojawić się problem, ponieważ inwestorom zależy na sprzedaży lokali po jak najwyższej cenie. Nie oznacza to jednak, że negocjacje są skazane na porażkę. Wręcz przeciwnie – często spotykaną praktyką jest bowiem celowe zawyżanie cen, aby tym samym stworzyć pole do negocjacji.

Finalizacja transakcji

Gdy masz za sobą etap negocjacji cen i pewność, że wybrane mieszkanie jest właśnie tym jedynym, pora na ostatni krok, czyli finalizację transakcji. Jeśli zakup lokalu finansujesz z pomocą kredytu hipotecznego, powinieneś wcześniej sprawdzić, w którym banku posiadasz najwyższą zdolność kredytową.

Niezwykle ważne jest też skompletowanie niezbędnych dokumentów. Kupno mieszkania wiąże się bowiem nie tylko z koniecznością wyboru odpowiedniego lokalu, lecz także z szeregiem formalności. Umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna, umowa kredytowa, umowa deweloperska, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu – to tylko niektóre z nich.

Finalizacja transakcji to ostatni etap na drodze do zakupu mieszkania, który wymaga bezpośredniego kontaktu. Umowa kredytowa i umowa deweloperska – muszą być podpisane w obecności osób uprawnionych, odpowiednio w siedzibie banku i kancelarii notarialnej.

Jeśli dopełniłeś wszelkich formalności związanych z finansowaniem mieszkania, pora na jego rezerwację. W przypadku nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego, zabukowanie lokalu następuje przez podpisanie umowy rezerwacyjnej i odesłanie jej w formie skanu do dewelopera. Kolejno należy przelać opłatę rezerwacyjną i ustalić dogodny termin podpisania umowy deweloperskiej. Przed transakcją powinieneś otrzymać jej wzór wraz z prospektem informacyjnym, który stanowi nieodłączną część umowy.

Jak kupić mieszkanie – co dalej?

Niezależnie od tego, czy kupiłeś mieszkanie od dewelopera, czy lokal z drugiej ręki, nieruchomość trzeba odpowiednio zaaranżować. Po stresie związanym z przeprowadzką i obowiązkowej parapetówce urządzanie mieszkania to kolejny etap, jednak już nieco przyjemniejszy. Seria artykułów dotyczących aranżacji wnętrz, którą opracowali nasi eksperci, może okazać się przydatna, dlatego zachęcamy do ich lektury.